Михаил Шатков: «2018 год – это время стабилизации и начала роста»


О ситуации на рынке новостроек, диверсификации бизнеса, развитии микрорайона «Чистая Слобода» и планах компании на среднесрочную перспективу «Всё о новостройках» побеседовал с генеральным директором ООО «ДСК КПД-Газстрой» Михаилом Шатковым.

Михаил Владимирович, что сегодня происходит на строительном рынке Новосибирска? Вернулись ли инвесторы в сегмент строящегося жилья?

На рынке недвижимости продолжается состязание двух его частей: новостроек и готового жилья. Малогабаритные студии все меньше интересны покупателю, но наблюдается уверенный рост в сегменте двух- и трехкомнатных квартир. Этот факт подтверждает и увеличение среднего чека по ипотечным кредитам.

В целом мы можем констатировать практически обнуление инвестиционного интереса к рынку недвижимости. Люди покупают квартиры для сохранения денег либо для решения жизненных целей.

«КПД-Газстрой» – это диверсифицированный бизнес, работающий в строительной отрасли. Позволяет ли это на сегодняшний день уверенно смотреть в будущее?

Сформирована команда управленцев, финансистов, экономистов, которая способна в каждом направлении мониторить ситуацию и тренды, ставить плановые показатели, контролировать их исполнение. У нас есть завод по производству КПД, застройщик, агентство недвижимости, управляющая компания. Это четыре разных направления, работающих в сегментах b2b и b2c, т. е. и с бизнесом, и с розничными клиентами, и с риелторами, и с агентами влияния на рынке недвижимости.

Не секрет, что завод ЖБИ является поставщиком домокомплектов для «Чистой Слободы», был опыт поставок на стройплощадки других застройщиков, в том числе и в прошлом году. Наша продукция востребована, мы в рынке, участвуем в открытых тендерах, побеждаем. Кстати, огромную долю занимают поставки в другие регионы, где идет нефте- и газодобыча. Крупные заказы, крупные поставки, поэтому наш завод загружен полностью. Люди работают в несколько смен, коллектив сохранен, контракты долгосрочные и объемные.

Какое направление на сегодняшний день является более эффективным?

Если говорить про девелопмент, то доходность, маржинальность за последние годы сильно сократилась. Все затраты на возведение дома приведены в проектной декларации, так же, как и количество квартир. Цены на них указаны на сайте, поэтому просчитать прибыль застройщика не сложно. Мы вынуждены довольствоваться рентабельностью в диапазоне 10–15 %, в среднем по рынку это 10 %. В настоящее время наблюдаем, что ряд застройщиков работает буквально в убыток.

Если говорить о рынке КПД, то сейчас мы также работаем на менее маржинальном рынке КПД-изделий просто для того, чтобы держать себестоимость единицы продукции в заданных параметрах. Грамотная работа с заказчиками позволяет балансировать загруженность завода. С одной стороны, завод – это конкурентное преимущество, мы не зависим от поставщиков, их цен и загруженности, с другой, завод несет необходимость постоянных расходов, не зависящих от его загрузки.

Вы сказали, что рентабельность строительства сократилась. На что надеются застройщики в условиях низкомаржинального рынка?

Как известно, от идеи до дома проходит 4–5 лет, только непосредственно строительство длится 2–3 года. Поэтому с позиций нынешнего 2018 года наша компания имеет четкий детализованный план по квартирам, метрам и рублям на текущий год, а также укрупненный план на 3 года. И уже проставлены вехи на 5–7 лет. Это хорошее планирование, и я думаю, что профессиональные застройщики также занимаются среднесрочным планированием.

Мы имеем статистику за 15 лет работы, и понимаем, что прожили четыре очень тяжелых года, когда рынок и спрос падали, экономическая ситуация ухудшалась. Отмечу, что это третий цикл подъем-падение в экономике современной России. Исходя из этого, мы видим, что 2018 год – это время стабилизации и начала роста. Одни застройщики выстояли, другие чувствуют себя хуже. Мы надеемся, что потенциальные покупатели тоже это видят и будут вкладывать средства в те объекты, которые хорошо развиваются.

У нас планов громадье, и мы знаем, что у тех компаний, которые находятся в первой десятке по объемам, также есть стратегии развития на 5 лет. Этим мы и живем, на это надеемся.

Но себестоимость строительства растет, а спрос продолжает сокращаться. На чем основан ваш оптимизм?

Действительно, и цемент, и металл, и рабочая сила растут в цене. Но мы постоянно работаем над своим продуктом. И это не только себестоимость, хотя мы постоянно дорабатываем, улучшаем свои объекты, находим решения, которые нравятся потребителям. Но это и эргономика, хорошие планировки, и качество.

Как результат, спрос на жилье в микрорайоне «Чистая Слобода» стабилен. Мы по-прежнему выполняем взятые на себя обязательства и остаемся верны политике честного, надежного и ответственного застройщика. За 10 лет без единого случая нарушения сроков мы построили 45 домов. К этой значимой дате мы пришли уверенными шагами, возведя микрорайон, в котором уже проживают более 20 тыс. жителей. В начале 2018 года прошло традиционное заселение, мы передали ключи от 458 новых квартир.

Группа компаний «КПД-Газстрой» продолжает добросовестно исполнять весь цикл работ, связанный с микрорайоном «Чистая Слобода»: производство, строительство, продажу и обслуживание готовых домов.

Благодаря чему удается сдавать дома в срок?

Если посмотреть на новосибирский рынок, то компании, которые в течение 10 лет выполняют все заявленные сроки, можно пересчитать по пальцам. А у нас все 45 домов сданы либо вовремя, либо досрочно.

В 2017 году мы начали эксперимент, в рамках которого от котлована до ключей хотим сделать дом за год. Прошло полгода, коробка уже стоит, в ближайшие месяцы будет проводиться работа по инженерной комплектации и благоустройству. Сейчас уже понятно, что взятое обязательство мы выполним, к Новому году собственники получат ключи от квартир с отделкой под ключ.

Этот эксперимент показывает два основных момента. Во-первых, мы способны это делать. За счет грамотной организации строительства, профессиональной и эффективной команды, собственного завода КПД. Ничего сверхъестественного. Во-вторых, люди готовы платить деньги за более оперативное строительство: хотя квартиры в этом доме продают немного дороже, спрос на них есть. Так, из 80 квартир 60 – уже проданы. И это нас вдохновляет. Проект «Чистая Слобода – 4» мы планируем реализовать за два года, все-таки там более 1 тыс. квартир.

Наращиваете ли вы объемы ввода жилья?

Пиковый ввод в истории компании был на отметке 80 тыс. м2. Сейчас мы зафиксировали для себя комфортную отметку – 40 тыс. м2 в год. Нам удается столько строить, но и столько продавать, что позволяет плавно поднимать цены, контролировать себестоимость и своевременно выполнять обязательства, следить за качеством строительства.

Сколько домов будет введено в этом году?

К концу года у нас будет готово четыре дома, это чуть более 40 тыс. м2.

Расскажите подробнее о «Чистой Слободе».

Основным нашим приоритетом в ближайшем будущем будет дальнейшее развитие «Чистой Слободы». Квартиры с новосельем в 2018 году проданы более чем на 95 %, сейчас идет активная продажа домов с окончанием строительства в 2019 году. Повторю, сдано 45 многоэтажных домов, это 9 тыс. квартир. По количеству жителей мы уже относимся к поселку городского типа. Проект масштабный, хозяйство огромное.

Около 1,5 лет назад, когда мы думали, как развивать проект, обратились к жителям и получили огромную обратную связь: предложения, идеи, позитив, негатив. Разложив этот массив информации на составляющие, поняли, куда нужно двигаться. Именно поэтому такое внимание уделяется транспортной доступности, освещению, благоустройству, социальной инфраструктуре. Например, мы принимаем активное участие в строительстве школы, запуск которой состоится в 2018 году.

Также мы делаем акцент на реализации новых решений в структуре традиционного панельного домостроения. В новых домах микрорайона «Чистая Слобода» меняется не только квартирография, но и подход к строительству. Мы ликвидировали в новых домах внутренние мусоропроводы, вместо них появляются места для хранения колясок, велосипедов, сноубордов, улучшаем входные группы, расширяем, делаем их стеклянными, свободными.

В проекте, который мы начинаем в 2018 году, «Чистая Слобода – 4», новая концепция. Это микрорайон, состоящий из двух больших домов переменой этажности от 9 до 18 этажей. В каждом подъезде два выхода – во двор и внешний периметр. Внутридворовая территория будет зоной без машины, т. е. безопасной для детей. Здесь разместятся игровые зоны, места для отдыха и прогулок. По внешнему периметру будет большая бесплатная парковка. На первых этажах разместим колясочные, места для хранения велосипедов. Также в этом проекте мы изменили лифтовую шахту, что позволит установить более габаритные лифты.

Таким образом, советское проектное решение претерпевает изменения к лучшему. Кроме того, изменилась и квартирография. В «Чистой Слободе – 4» будет широчайший ассортимент квартир площадью от 20 до 80 м2. Это и традиционные квартиры, включая большие трехкомнатные, и так называемые европланировки, когда в квартире есть большая кухня-гостиная площадью 20–22 м2 и несколько небольших спален по 9–12 м2.

Появится ли метро в «Чистой Слободе»?

Скорее, городская электричка. Пример – Центральное железнодорожное кольцо в Москве, аналогичные проекты есть в Волгограде, Сочи. Остановочные пункты электричек увязаны со станциями метро. В Новосибирске будет две ветки – на правом и левом берегу. Наша ветка должна пройти через «Плющихинский» жилмассив, ЖК «Матрешкин двор», «Западный», «Чистую Слободу» и выйти через мост в центр города.

Намечена перспективная остановочная платформа «Чистая Слобода», она будет находиться в 200 м от дома, который сдается в сентябре 2018 года. Остановочный пункт будет приближен и к конечным остановкам трамвая и автобусов, что, по сути, сделает это место транспортно-пересадочным узлом полного функционала, когда разные виды общественного транспорта соединяются в одной точке.

Надеемся, что проект будет реализован в горизонте 2–3 лет. Мы находимся сейчас в активном диалоге с ОАО «РЖД» и его подразделением «Экспресс-пригород». Проект можно отнести к ГЧП, поскольку застройщик берет на себя обязательства сделать подъездные пути, тротуар, частично вложить средства в обустройство остановочной платформы. «Экспресс-пригород» занимается инвестиционным обоснованием, поиском средств для покупки подвижного состава, работ, связанных с созданием новых маршрутов.

Что касается улучшения транспортной доступности микрорайона, в 2018 году мы планируем приступить к строительству дороги по ул. Спортивной. Это позволит запустить к новым домам дополнительные маршруты общественного транспорта.

Вы сказали, что планы на ближайшие 5–7 лет уже намечены. Но задумываетесь ли о новых проектах?

«КПД Газстрой» – единственный в Новосибирске застройщик, который работает с одной площадкой. Но мы понимаем, что нужно диверсифицировать свою деятельность, выйти в другие районы, другие классы жилья, чтобы уметь работать и зарабатывать в различных сегментах рынка жилья. Но при этом необходимо просчитывать и возможное негативное воздействие со стороны макрополитики и макроэкономики. Соответственно, к каждой потенциальной локации, участку мы подходим очень взвешенно, анализируя не только количество квадратных метров, которые здесь можно построить, но и концептуальные моменты. Вплоть до того, что проводим предварительно геологические изыскания, чтобы понимать, какие грунты на площадке, какие необходимы фундаменты, коммуникации. От этого будет зависеть и себестоимость продукта. Такая работа по каждой локации занимает от 4 до 8 месяцев. В ближайший год вряд ли в нашем портфеле появятся новые проекты.

Как на реализацию ваших планов повлияет новое законодательство, которое в значительной степени изменит условия работы на рынке. Готовитесь ли вы к грядущим изменениям?

Критиковать закон не хочется, но стоит отметить, что его требования действительно становятся жестче. При этом их мы исполняли, и будем исполнять. Из-за изменений, внесенных в закон о долевом строительстве, в ближайшем будущем с рынка Новосибирска может уйти значительная часть застройщиков, которые не переживут новые рыночные реалии. Мы полагаем, что ужесточение законодательных нормативов повлияет на стоимость квадратного метра, что в свою очередь повлечет удорожание жилья. При этом скорость строительства объектов может вырасти, ведь застройщик не будет определять темпы стройки исходя из темпов продаж.


Ссылка на источник 

Запись на экскурсию
Задать вопрос по квартире
Заказать звонок

Оставьте свои контактные данные, и наш менеджер перезвонит Вам.

Зарегистрироваться

Оставьте свои контактные данные

Записаться на экскурсию

Оставьте свои контактные данные

Банки партнеры
Банк-партнер Процентная
ставка**
Минимальный первоначальный
взнос**
Сбербанк от 9,2% от 15%
ВТБ от 9,1% от 10%
Абсолют банк от 9,49% от 10%
АК БАРС БАНК от 9,5% от 10%
Левобережный от 8,75% от 15%
Российский капитал от 8,75% от 20%
Газпромбанк от 9,2% от 20%
Глобэкс банк от 9,0% от 20%
Дельта кредит от 9,75% от 15%
НОАИК от 9,0% от 20%
Металлинвестбанк от 11,5% от 10%
Промсвязьбанк от 9,2% от 10%
Райффайзен от 9,5% от 10%
РосЕвроБанк от 9,25% от 15%
Россельхозбанк  от 9,15% от 15%
Открытие от 9,2% от 10%
Связьбанк от 10,2% от 15%
ТрансКапитал Банк от 9,2% от 10%
Уралсиб  от 9,2% от 15%
** процентная ставка банка, минимальный первоначальный взнос и срок может меняться в зависимости от дополнительных условий банка, подробности уточняйте у специалистов
*** срок предоставления ипотечного кредита до 30 лет
Получить выгодное предложение

Оставьте свои контактные данные

Узнать подробнее

Оставьте свои контактные данные

Получить индивидуальное предложение

Оставьте свои контактные данные

Форма регистрации

Оставьте свои контактные данные, и наш менеджер перезвонит Вам.

Забронировать время

Оставьте свои контактные данные и желаемое время, и наш менеджер свяжется с вами.

Забронировать квартиру

Оставьте свои контактные данные и желаемое время, и наш менеджер свяжется с вами.

Заявка на экскурсию

Оставьте свои контактные данные и наш менеджер свяжется с вами.

Отличный выбор!

Чистая Слобода это то место, где жизнь в радость.
Вы находитесь всего в одном шаге от новой квартиры.

Оставьте свои контактные данные, и наш менеджер
перезвонит Вам в самое ближайшее время, поможет
выбрать и забронировать интересующую Вас квартиру.

Заказать звонок

Оставьте свои контактные данные и желаемое время, и наш менеджер свяжется с вами.

Прийти в гости

Оставьте свои контактные данные и наш менеджер свяжется с вами.

Заявка на услугу

Спасибо за заявку!

Ваша заявка зарегистрирована под номером

Спасибо за заявку. Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время.

Если же Вы не хотите ждать - позвоните по нашему многоканальному телефону +7 (383) 274-37-37 и назовите номер Вашей заявки.

Заявка на подбор
Top